Insolvenţa dezoltatorilor imobiliari este un subiect care va apărea din ce în ce mai des în atenţia publică, întrucât cadrul legislativ deficitar expune promitenţii-cumpărători la riscul major de a pierde banii plătiţi în avans, dar şi apartamentele promise. În activitatea profesională din cadrul Munteanu Law Office, ne confruntăm în mod curent, în calitate de avocaţi ai promitenţilor-cumpărători, cu speţe care implică proceduri de insolvenţă sau concordat preventiv ale unor dezvoltatori imobiliari din România, iar în contextul actual ne aşteptăm ca numărul acestora să crească.
Dacă vă număraţi printre păgubiţii proiectelor imobiliare Nordis, este necesar să acţionaţi rapid pentru a reduce riscul pierderii imobilului promis şi a sumelor achitate în temeiul promisiunii.
Primul pas – depunerea cererii de înscriere la masa credală
15 octombrie - Eveniment Profit Health.forum
31 octombrie - Maratonul de Educație Financiară
5 noiembrie - Gala Profit - Povești cu Profit... Made in Romania
Primul pas ce trebuie efectuat este reprezentat de depunerea cererilor de înscriere la masa credală (denumite şi declaraţii de creanţă), până la data-limită de 21.11.2024. Este esenţial ca cererea de înscriere la masa credală să cuprindă toate creanţele pe care le deţineţi împotriva societăţii Nordis Management SRL (inclusiv eventuale penalităţi scadente) şi să fie depusă până la termenul limită menţionat anterior. Depăşirea termenului pentru depunerea declaraţiei de creanţă se sancţionează cu decăderea iar creanţa nu va mai fi luată în considerare (nu veţi mai recupera sumele plătite). ATENŢIE! Necesitatea depunerii declaraţiei de creanţă subzistă şi în situaţia în care aţi iniţiat alte proceduri judiciare împotriva Nordis Management SRL (e.g. acţiuni în rezoluţiunea promisiunilor, cereri pentru pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de contract, solicitări de daune-interese).
Pasul 2 – întocmirea tabelului preliminar de creanţe de către administratorul judiciar
După depunerea cererilor de înscriere la masa credală, acestea vor fi analizate de către administratorul judiciar desemnat în cauză, care va putea admite, total sau parţial, creanţele declarate, sau va putea respinge cererile de înscriere la masa credală. Până la data 11.12.2024, administratorul judiciar va întocmi şi va publica tabelul preliminar de creanţe, în cadrul căruia va consemna soluţiile date asupra cererilor de înscriere la masa credală.
Pasul 3 – publicarea tabelului preliminar de creanţe – importanţa contestării tabelului preliminar, dacă este cazul
După întocmirea tabelului preliminar, acesta se depune la dosarul cauzei şi se publică în Buletinul Procedurilor Insolvenţei (BPI). Într-un termen de 7 zile de la publicarea în BPI pot fi făcute contestaţii la tabelul preliminar. Astfel, dacă cererea promitentului – cumpărător de înscriere la masa credală a fost respinsă, admisă doar în parte sau creanţa a fost înscrisă fără drept de vot sau fără garanţiile legale/contractuale, acesta are la dispoziţie un termen foarte scurt (i.e. 7 zile) pentru formularea unei contestaţii în acest sens. În acelaşi termen se poate contesta şi modalitatea în care au fost înscrişi alţi creditori în tabel, întrucât nu de puţine ori, creditorii majoritari ai societăţilor care intră în insolvenţă sunt afiliaţi ai beneficiarilor reali sau chiar beneficiarii reali ai societăţii debitoare. Contestarea modului în care a fost înscrisă la masa credală creanţa unui alt creditor este, deci, deosebit de importantă pentru a evita preluarea controlului procedurii de către persoane afiliate beneficiarilor reali.
Pasul 4 – Adunarea creditorilor şi numirea membrilor comitetului creditorilor
După întocmirea tabelului preliminar, se convoacă adunarea creditorilor în vederea desemnării administratorului judiciar, putând fi ales şi un comitet al creditorilor.
Pasul 5 – Urmărirea procedurii şi contestarea actelor şi măsurilor nelegale
Unul dintre paşii importanţi în procedura insolvenţei este reprezentat de verificarea zilnică a Buletinului Procedurilor de Insolvenţă (BPI), unde vor fi publicate actele de procedură, citaţiile, convocările şi notificările. Prin urmare, spre deosebire de un proces obişnuit, nu veţi primi la adresa de corespondenţă toate actele de procedură supuse comunicării, ci se va considera că aceste acte v-au fost comunicate de la data publicării în BPI; aceasta este şi data de la care curg termenele pentru eventuale căi de atac/contestaţii. De regulă, termenele de contestare a actelor efectuate în procedura insolvenţei sunt deosebit de scurte, iar dacă aceste termene sunt „pierdute”, actele supuse contestaţiei nu mai pot fi atacate.
Concluzii
Un pericol major pentru situaţia specifică a insolvenţei dezvoltatorilor imobiliari este acela că în măsura în care promisiunea nu a fost notată în Cartea Funciară, administratorul judiciar NU poate încheia contractul de vânzare.
Procedura insolvenţei este caracterizată de termene scurte pentru promovarea de contestaţii faţă de măsurile administratorului judiciar, astfel că este esenţial să fiţi proactivi şi să vă preocupaţi permament de starea dosarului de insolvenţă în care aveţi calitatea de creditor. De asemenea, insolvenţa presupune numeroase chestiuni tehnice şi condiţii formale pe care actele de procedură trebuie să le îndeplinească, motiv pentru care recomandarea primordială este aceea de a recurge la asistenţa unor avocaţi specializaţi în drept imobiliar şi insolvenţă.
Articol semnat de av. drd. Silviu Munteanu
Silviu Munteanu este avocat în Baroul Bucureşti din anul 2014, îşi desfăşoară activitatea ca avocat titular al Munteanu Law Office şi este specializat în domeniul dreptului imobiliar şi procedurilor de insolvenţă, prin prisma cauzelor în care a participat în calitate de reprezentant al creditorilor societăţilor debitoare. De asemenea, este colaborator al Facultăţii de Drept din cadrul Universităţii din Bucureşti, la materiile Drept civil – Drepturile reale şi Drept civil – Teoria Obigaţiilor şi urmează să îşi susţină public teza de doctorat elaborată sub egida aceleiaşi instituţii de învăţământ, în materia Dreptului civil.
Articolul de mai sus este destinat exclusiv informării dumneavoastră personale. Dacă reprezentaţi o instituţie media sau o companie şi doriţi un acord pentru republicarea articolelor noastre, va rugăm să ne trimiteţi un mail pe adresa abonamente@news.ro.
