Piaţa imobiliară din România s-a schimbat radical în zece ani de la criza financiară globală, astfel că averea imobiliară rămâne cu aproape 40% mai mică decât înaintea crizei, iar retailul stradal, cândva o forţă pe piaţa din Bucureşti, a scăzut masiv în importanţă. De asemenea, pe piaţa de birouri tranzacţiile se încheie mai greu, în timp ce preţurile terenurilor, de exemplu în Capitală, au scăzut chiar mai mult de jumătate faţă de nivelul lor din 2007-2008, conform companiei de consultanţă imobiliară Colliers International Romania, care a făcut vineri predicţii pentru viitorii zece ani.
”În urmă cu zece ani, falimentul băncii de investiţii Lehman Brothers contura apogeul unei crize financiare de o severitate deosebită, care avea să aducă nenumărate ţări în recesiune, inclusiv România. În deceniul scurs de atunci, economia României a trecut printr-o serie de schimbări, marcând şi progrese semnificative, inclusiv în sectorul imobiliar, ale cărui perspective pentru următorii zece ani oferă un profil atractiv de risc/recompense”, arată analiştii de la Colliers International Romania.
Ei spun că România ar trebui să se dezvolte în continuare, deoarece beneficiază încă de una dintre cele mai mari diferenţe dintre productivitatea muncii şi costurile forţei de muncă din Europa de Est.
28 noiembrie - Profit Financial.Forum
”Migraţia internă va fi un alt factor important al tendinţelor din piaţa imobiliară: populaţia din oraşe precum Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Braşov sau Sibiu ar trebui să crească foarte mult în următorii ani. În consecinţă, toate segmentele imobiliare au şansa de a se îmbunătăţi din punct de vedere cantitativ (suprafeţe tranzacţionate/închiriate) şi calitativ (randamentele investiţionale)”, se arată în analiză.
Stocul de birouri moderne se va dubla până la sfârşitul următorului deceniu, de la circa 3 milioane metri pătraţi, deoarece atât oraşele regionale, cât şi Bucureştiul par semnificativ subdezvoltate raportat la populaţie, comparativ cu ţările dezvoltate, dar şi cu cele vecine.
”Pentru piaţa industrială, ne aşteptăm ca stocul actual de 3,8 milioane mp să se extindă la peste 7 milioane mp până la începutul anului 2030, deşi este dificil de evaluat ce impact vor avea schimbările tehnologice asupra activităţii logistice. În ceea ce priveşte retailul, Capitala ar putea susţine în următorul deceniu alte câteva proiecte (cel puţin un centru comercial dominant), stocul pe cap de locuitor fiind încă puţin mai mic decât cel al capitalelor din Europa Centrală şi de Est”, se mai arată în analiză.
Cea mai mare creştere va veni, însă, din alte părţi ale ţării, inclusiv din oraşele mici.
„Creşterea economică potenţială (sau sustenabilă) a României se află în prezent în jurul a 4% faţă de media UE, de sub 2%, sau în jurul a 3% pentru ţările din regiune, potrivit Comisiei Europene. Aceste cifre pot oferi un motiv de optimism pentru economia României pe termen lung, mai ales în condiţiile în care există un potenţial semnificativ care poate fi deblocat prin reforme relativ simple, cum ar fi îmbunătăţirea infrastructurii. Acest context va favoriza şi buna dezvoltare a sectorului imobiliar pe termen lung”, a declarat Head of Research în cadrul Colliers International Romania, Silviu Pop.
Analiştii Colliers afirmă că, în afara economiilor baltice şi a Irlandei, România a reprezentat cel mai de succes caz din UE în ultimul deceniu în ceea ce priveşte creşterea PIB/locuitor, chiar şi după ce a suferit mari pierderi în urma crizei.
”În prezent, economia nu se mai sprijină pe un consum excesiv, bazat pe credite bancare, ci pe unul susţinut de salarii. De asemenea, economia naţională s-a transformat într-o economie care depinde mai mult de servicii (inclusiv de o complexitate ridicată)”, spun ei.
De asemenea, piaţa de birouri din Bucureşti a evoluat de la o piaţă masiv subdezvoltată în 2007 la un oarecare echilibru în prezent.
”Rata de neocupare, care a urcat semnificativ în timpul recesiunii, a scăzut treptat în faza de recuperare post-criză, chiar dacă stocul s-a extins puternic, ceea ce evidenţiază creşterea precauţiei în rândul dezvoltatorilor. Cu toate acestea, deoarece dezvoltatorii sunt mai mult reactivi decât proactivi, activitatea de construcţie s-a intensificat în ultimul an pe fondul rezultatelor economice favorabile, ducând la o posibilă supraîncărcare a calendarului de livrări (peste 0,7 milioane mp sunt programaţi pentru perioada 2019-2020)”, subliniază analiza.
O altă schimbare din ultimul deceniu este faptul că marile oraşe regionale reprezintă o alternativă la Capitală pentru companii.
În plus, asemeni pieţei de birouri, stocul de spaţii industriale a crescut masiv în perioada de dinainte de criză (de aproape trei ori din 2007-2008, la 0,9 milioane mp langă Bucureşti).
”O schimbare interesantă faţă de acei ani este că externalizarea activităţii către logisticieni a devenit componenta dominantă a pieţei (peste 50% din cererea totală faţă de 38% în 2007); totodată, mulţi dintre jucătorii mari au sau dezvoltă în prezent o reţea logistică proprie. Acesta este singurul segment imobiliar care, din punct de vedere al livrărilor, este la fel de dinamic ca şi înainte de criză”, spun analiştii.
Pe retail, la finalul anului 2006, stocul de retail modern era de 360.000 mp la nivel naţional. Până la începutul perioadei de recesiune, a crescut de 4,6 ori.
”Piaţa întâmpina numeroşi chiriaşi noi, care au devenit între timp jucători cunoscuţi, dar care nu erau familiarizaţi cu economia locală din acea perioadă. Pentru dezvoltatori, creşterea volumului de livrări a făcut ca puţinii retaileri buni aflaţi în curs de extindere pe atunci să devină pretenţioşi, iar unele proiecte s-au deschis cu doar jumătate din numărul de unităţi de tranzacţionare”, adaugă ei.
De asemenea, retailul stradal, cândva o forţă pe piaţa din Bucureşti, a scăzut masiv în importanţă în zilele noastre, deoarece consumatorii locali s-au obişnuit cu centrele comerciale care oferă numeroase alternative într-o singură destinaţie.
În 2007, randamentul unei clădiri de birorui a atins un minim istoric, 5,5%, astfel că piaţa locală de investiţii era la acelaşi nivel cu cele regionale (sau chiar mai bun). În prezent, proprietăţile locale sunt singurele din rândul marilor economii din estul Europei (Polonia, Ungaria, Cehia) care au randamente mai ridicate decât înaintea crizei.
”Piaţa a fost considerabil mai lichidă în 2007, când investiţiile depăşeau 1,5 miliarde euro. Acum, nivelurile post-criză abia se apropie de 1 miliarde euro (2017) în anii buni. De asemenea, încheierea unei tranzacţii este mai dificilă decât în 2007, deoarece investitorii doresc să se asigure că nu plătesc prea mult”, subliniază analiza.
De asemenea, în unele părţi ale Bucureştiului, preţurile terenurilor au crescut mai mult de zece ori în anii care au precedat criza financiară. De exemplu, preţurile din zona Herăstrău-Aviaţiei din Bucureşti au fost de aproximativ 200-400 euro/mp. În prima parte a anului 2008, un investitor plătea aproximativ 4.500 euro/mp în aceeaşi zonă. Anul 2007 rămâne vârful istoric: Bucureştiul a înregistrat în 2007 tranzacţii cu terenuri în valoare de peste 850 milioane euro, faţă de 230 milioane euro anul trecut. În unele zone, preţurile rămân mult mai mici decât jumătate din nivelul lor din 2007-2008.
”Proprietăţile rezidenţiale au reprezentat în România unul dintre cele mai relevante barometre pentru sentimentul general. Deoarece valoarea proprietăţilor deţinute de populaţie (cu excepţia terenurilor) a crescut mai mult de două ori între 2005 şi 2008, la aproape o jumătate de trilion de euro, românii erau foarte generoşi pe partea de cheltuieli. În zilele noastre, deşi au fost construite peste 400.000 de apartamente sau case noi între 2009 şi 2017, averea imobiliară rămâne cu aproape 40% mai mică decât înaintea de crizei”, precizează analiştii.
În timp ce, în 2007-2008, proprietăţile rezidenţiale din România au fost unele dintre cele mai supraevaluate din UE, modelele economice ale Băncii Centrale Europene arată acum că proprietăţile româneşti sunt printre cele mai subevaluate din UE.
Articolul de mai sus este destinat exclusiv informării dumneavoastră personale. Dacă reprezentaţi o instituţie media sau o companie şi doriţi un acord pentru republicarea articolelor noastre, va rugăm să ne trimiteţi un mail pe adresa abonamente@news.ro.
