Cumpărarea unei locuinţe ca investiţie, pentru închiriere, necesită o serie de calcule privind cheltuielile suplimentare care apar pe parcurs, în funcţie de modul de finanţare, taxele locale, taxele pe venituri şi întreţinerea curentă a proprietăţii. Amenajarea minimă pentru închiriere, de exemplu, se face cu cel puţin 10% din preţul de achiziţie, potrivit unui studiu al grupului de firme imobiliare Nordis.
Rata de profit anuală a unei locuinţe bune, închiriate, este în acest moment cuprinsă între 6 şi 8% pe an şi poate fi depăşită în anumite situaţii, arată studiul citat. Cheltuielile suplimentare care apar pe parcurs, în funcţie de modul de finanţare, taxele locale, taxele pe venituri şi întreţinerea curentă a proprietăţii vor face ca investiţia să fie mai mult sau mai puţin profitabilă.
"Investiţia imobiliară este ca o mică afacere, discutăm de produs, respectiv proprietatea în cazul de faţă, astfel încât apar costuri aferente închirierii, ce includ partea de marketing, mentenanţa, taxe pe veniturile obţinute şi alte impozite ce trebuie achitate”, a declarat directorul departamentului de investiţii din cadrul Nordis, Florin Poştoacă.
Modul de finanţare - cash sau prin credit - influenţează semnificativ profitul unei locuinţe cumpărate pentru închiriere.
Dacă locuinţa este achiziţionată prin credit, trebuie luat în calcul şi costul cu dobânda. Costurile cu dobânda şi taxele bancare diferă foarte mult în funcţie de moneda în care se ia creditul, bancă, scoringul celui care solicită creditul, momentul în care se ia creditul. Cel mai rapid şi simplu este să raportaţi rata de profit la dobânda anuală, pentru perioada creditului, atenţie, calculate în aceeaşi monedă, se arată în studiul Nordis.
”Indicat este să existe un raport optim calculat după interesele financiare personale, între avansul achitat şi suma împrumutată. Astfel dacă plătiţi un avans mai mare, se poate închide creditul mai rapid, deci costurile cu dobânda sunt mai mici, dar totodată nu va indisponibilizaţi toată suma necesară achiziţiei”, potrivit sursei citate.
Taxele notariale, aferente transferului de proprietate, sunt rezonabile în România, dar trebuie să se ţină cont şi de acestea. Către notariat se achită între 1,2 şi 1,4% din preţul de achiziţie, suma care include onorariul notarului, dar şi taxele către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), pentru intabularea dreptului de proprietate.
Având în vedere că este vorba de o investiţie, specialiştii Nordis recomandă şi consultarea unui agent imobiliar cu experienţă, iar costul serviciilor pe care le oferă variază între 2 şi 3%, din preţul tranzacţiei, avantajele sale principale fiind: accesul la oportunităţi de investiţie imobiliară din piaţă, consultanţă de specialitate privind procesul de achiziţie şi apoi cel de închiriere.
Proprietarul mai trebuie să aibă în vedere şi impozitele pe care le are de plătit pentru locuinţa pe care o dă spre închiriere.
Din acest an, impozitele anuale pe proprietate, colectate de către administraţiile finaciare locale, sunt diferite în funcţie de destinaţia pentru care este folosită locuinţa, respectiv scop rezidenţial sau comercial/birouri şi reprezintă un anumit procent din valoarea de achiziţie sau de evaluare a proprietăţii.
Astfel, dacă chiriaşul înfiinţeză un sediu de companie în proprietatea închiriată şi îşi deduce cheltuielile cu utilităţile, impozitul anual pe proprietate poate creşte semnificativ.
De exemplu, în cazul în care proprietatea este folosită pentru locuinţă, în sectorul 1 al Bucureştiului acest impozit este de de 0,2% din valoarea proprietăţii, dar dacă este închiriată de către o persoană juridică cu activitate de birou/comercial, impozitul este majorat până la 1,2%, adică o diferenţă de un punct procentual anual, care se scade din profit.
De asemenea, impozitul anual pe venituri din chirii, adică venituri din cedarea folosinţei bunurilor, este în cunatum de 12% din valoarea totală a chiriei pe un an, la care se adaugă 5,5% contribuţie de asigurări sociale de sănătate (CASS), pentru o singură proprietate – prima şi respectiv 16% din valoarea lunară a chiriei, la care se adaugă +5,5% CASS la a doua sau a treia proprietate.
În plus, trebuie luate în considerare şi costurile cu pregătirea de închiriere a locuinţei. Cei mai mulţi chiriaşi români, între 80 şi 90%, preferă locuinţele mobilate şi cu băi şi bucătării echipate.
Amenajarea minimă pentru închiriere se face cu cel puţin 10% din preţul de achiziţie. O garsonieră mai ieftină, într-o zonă periferică are cel mai mic preţ de cumpărare, cel mai mic buget de amenajare, dar va avea şi cele mai mici chirii lunare, în timp ce un apartament de două, trei sau patru camere într-o zonă de lux va necesita mult mai mulţi bani cu achiziţia şi amenajarea, dar şi chiria lunară va fi exponenţială.
Şi renovările între chiriaşi implică nişte costuri. Curente, la terminarea unui contract de inchiriere, sunt: curăţenia generală, vopsitul pereţilor, eventual schimbarea mochetelor, reparaţii la mobilier, echipamente sanitare şi electrocasnice, dar trebuie avută în vedere şi înlocuirea acestora la 5-7 ani, în funcţie de cât de bine sunt întreţinute de chiriaşi.
De asemenea, dacă apartamentul rămâne gol o lună sau mai multe, va trebui ca prorpietarul să acopere cheltuielile curente cu întreţinerea spaţiilor comune, care pot reprezenta până la 10-15% din chiria solicitată pe un an.
”Mai bine stabiliţi o chirie medie de piaţă, pentru atragerea unor chiriaşi stabili, decât o chirie mai mare, dar care va aduce o fluctuaţie mai mare de chiriaşi şi cu perioade mai lungi în care locuinţa va sta goală şi va trebui să acoperiţi întreţinerea spaţiilor comune şi să suportaţi neîncasarea chiriei, care se scade din profitul anual. Marja de chirie pe care o puteţi scădea pentru a fi în zona de închiriere rapidă este de 5-10%”, recomandă specialiştii Nordis.
Grupul de firme imobiliare Nordis are în portofoliu, la vânzare, închiriere sau în administrare peste 2.500 de proprietăţi premium din zonele de nord ale Bucureştiului din Piaţa Victoriei şi până în Iancu Nicolae.
Articolul de mai sus este destinat exclusiv informării dumneavoastră personale. Dacă reprezentaţi o instituţie media sau o companie şi doriţi un acord pentru republicarea articolelor noastre, va rugăm să ne trimiteţi un mail pe adresa abonamente@news.ro.
